土地購入契約から入居まで…その流れには意外と複雑な工程が

「土地を買って家を建てる」

それは言葉にするとたった一言で非常にシンプルな工程ですが、実際には土地購入にも建物建築にも、さまざまな手続きや申請があり意外と複雑です。

そこで今回は、土地購入の大まかな流れやそれに伴う注意点などをご紹介します。

土地の購入契約の流れ

1.買付証明書

土地探しの後「これ！」という土地が見つかったら、購入の意思を示す「買付証明書」を提出することになります。

この段階ではあくまで契約ではなく「購入申し込み」なので金銭のやり取りは発生せず、印鑑も認印などで大丈夫です。買付証明書は撤回してもペナルティはありません。

買付証明書を出す前後の段階でローン審査を行っておこう

土地のみの購入では住宅ローンは基本的に使えないため、この前後の段階で建物のプランや概算見積とあわせて、住宅ローンの事前審査を行うことがほとんどです。

複数の申し込みがある人気の土地なら、事前審査に通っていたほうが有利になることもありますし、事前審査の申し込みが遅くなると売買契約に間に合わないこともあります。
そのため、ローンの事前審査は早めにやっておくのがおすすめです。

2.土地売買契約

土地売買契約には以下のふたつのステップがあります。

・重要事項説明
・手付金支払い

重要事項説明のチェックポイント

重要事項説明では「重要事項説明書」が渡されます。

重要事項説明書の内容には法律や不動産の専門用語が多く、一般の人が一度読んだだけで理解するのは難しいでしょう。
そのため、事前にコピーを受け取り最後まできちんと読んで理解しておくことが重要です。
重要事項説明書を確認する際のチェックポイントには、以下のようなものがあります。

・建物の所在地、面積などに間違いはないか
・抵当権が設定されている場合は、抹消される時期が契約書に明記されているか
・用途地域や建ぺい率などが法令上の制限に引っかかっていないか
・敷地に接する道路の都合でセットバックの必要や建物が建てられないなど、事前に知らされていない問題はないか
・水道・電気・ガス・排水などのインフラ整備について、その方法や負担金などがどの程度必要か
・手付金や契約解除に関する条件がどうなっているか
・住宅の基本構造部分に瑕疵が見つかったときや、売主や建築会社が倒産した場合、供託金の還付や保険金支払を受けるための措置はどうなっているか

また、重要事項説明は宅地建物取引主任者が行わなければならないことが定められています。
説明の前に、自分が有資格者であるという提示がない時は、念のため確認しておくと安心です。

3.住宅ローン本審査→金銭消費貸借契約

住宅ローンの本審査では、金融機関に足を運ぶことになります。その際、持参するものは以下の通りです。

・運転免許証
・保険証
・源泉徴収票
・所得証明書
・実印
・印鑑証明

金融機関によって必要な書類などが多少異なりますので、事前に確認しておきましょう。

住宅ローン本審査に通ると、金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を交わす段階に進みます。

4.引き渡し

住宅ローン契約が無事完了した後は、残金決済を行い、所有権移転登記を行います。
これらの手続きが全て滞りなく終われば、土地は晴れて自分たちのものになります。

残金決済とは

住宅ローンの融資額が自分の口座に振り込まれ、その自分の口座から売主の口座へ残金の振込手続きをしたり、諸経費の精算を行ったりします。

買主と売主(不動産会社など)、司法書士が金融機関に一堂に会して行うことが多いため、平日に実施されるのが一般的です。

所有権移転登記とは

所有権移転登記とは、土地や建物の所有権を売主から買主に移す手続きです。
土地の所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は評価額の2%、司法書士への依頼料の相場は約5〜10万円です。

土地購入から建物の完成引き渡しまでの支払いの流れは

土地の購入が完了したら次は建物です。

ここで一旦、土地購入から建物の完成引き渡しまでの支払いの流れを確認してみましょう。

【土地】買付証明書提出
【土地】売買契約、手付金支払い
【建物】建物建築契約、手付金支払い
【土地】残金決済
【土地】所有権移転登記手続き
【建物】建物着工、中間金支払い
【建物】建物完成引き渡し、残金決済
【建物】所有権保存登記手続き

こちらは支払いの流れの一例ですが、建物代金の支払いは建物建築契約時や建築確認取得時、着工時、上棟時などのタイミングで2〜3回に分けて行うケースが多く見られます。

これらの支払額は土地・建物代総額の6〜7割になります。

「2本立て」と「つなぎ融資」について知っておこう

ここまで読まれて「あれ？」と思われた方は多いのではないでしょうか。

住宅ローン融資が実行されるのは原則として引き渡し後です。

つまり、土地代に対して住宅ローン融資が実行されるのは土地の引渡しが終わった後、建物代に対して住宅ローン融資が実行されるのは建物の引渡しが終わった後、ということになります。

そうなると、融資が実行されるまでに支払う必要がある土地・建物代総額の6〜7割の金額を、すべて自己資金で支払わなければなりません。

そうした事態を避けるため、融資の一部を前倒しで実行してもらう「二本立てローンの分割実行」や、住宅ローンとは別に短期のローンを組み、最終的に住宅ローンが実行された際に返済する「つなぎ融資」があります。

「2本立てローンの分割実行」とは

「2本立てローンの分割実行」とは、本来なら建物が完成し引渡し時に実行される融資の一部を、建築中に前倒しで実行してもらうことを言います。

この場合、土地購入のための手付金や建物建築契約時に支払う手付金は自己資金となりますが、建物着工時に支払う中間金は住宅ローンで支払うことができます。

土地購入のための手付金も、土地の引渡しが完了し融資が実行されれば手元に返ってくるため、負担はかなり小さくなるでしょう。

ただし、融資が実行されると翌月から返済が始まるため、賃貸にお住まいの方は家賃と返済の二重払いになる可能性があります。

その場合は建物が完成するまでの間、利息のみを返済する「元金据置」という方法もあるので、必要に応じて確認しましょう。

2本立てローンのメリット・デメリット

2本立てローンは借入金すべてに住宅ローンの条件が適用されるので、金利が安く返済期間が長いのがメリットです。

その一方で2本のローン契約に対して、それぞれに手数料や印紙代、抵当権設定費用などがかかるため、諸費用がかさんでしまうというデメリットもあります。

「つなぎ融資」とは

「つなぎ融資」とは住宅ローンとは別に短期のローンを組むことで、

・土地購入のための手付金
・土地残金
・建物建築契約時の手付金
・土地代金建物着工時の中間金

を支払い、建物引渡時に融資が実行される住宅ローンでそれを返済する方法です。

つなぎ融資も基本的には実行の翌月から返済がスタートしますが、金融機関によっては「元金据置」に応じてくれるところもありますので、確認してみましょう。

「つなぎ融資」のメリット・デメリット

「つなぎ融資」は自己資金が少ない方でも無理のない資金計画で家づくりをすることができます。

また、つなぎ融資では抵当権設定をしないので、登記費用が掛からないのもメリットです。

一方「つなぎ融資」は金利が年3〜4%と住宅ローンに比べてかなり高めに設定されていることが多く、事務手数料や利息も発生するため、数十万円のコストが必要になります。

また、「つなぎ融資」を行っている金融機関はそれほど多くないので「つなぎ融資」を前提にすると金融機関の選択肢が少なくなってしまうというデメリットもあります。

住宅購入の資金計画は専門家とともに早い段階から進めていこう

注文住宅の住宅ローンは、金融機関によって対応がかなり異なります。
「2本立て」や「つなぎ融資」自体取り扱っていない金融機関もありますし、どのような審査をするかも金融機関ごとにさまざまです。事前にホームページなどでしっかり確認しておきましょう。

多忙のため、ご自身で金融機関についてあれこれ情報収集をするのが難しい…という方は、住宅会社の提携ローンを利用するのもおすすめです。

提携ローンは、金利や審査の面で一般的な条件よりも有利になることが多く、住宅会社の担当者が窓口になってくれるので手間がかなり削減されます。

どのような金融機関でローンを組むにしても、専門家からアドバイスを受け、早い段階から資金計画を進めていくのがマイホーム計画成功への道です。

もちろん弊社でも資金計画を含めた家づくりをトータルでサポートさせていただいておりますので、まずはお気軽にご相談くださいませ。